Bất động sản - Chính sách “dẫn dắt” thị trường

Bất động sản - Chính sách “dẫn dắt” thị trường

Hàng loạt những chính sách mới sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7 tới đây, kỳ vọng sẽ có tạo ra cú hích cho thị trường BĐS trong năm 2015 và những năm tiếp theo. Nhưng ngay trong quý I/2015, số liệu thống kê cho thấy những dư địa từ chính sách đã và đang “dẫn dắt” thị trường.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, lượng bất động sản (BĐS) giao dịch thành công tại Hà Nội và cả TP HCM trong quý I/2015 đạt lần lượt khoảng 4.250 và 3.950 giao dịch, tăng gần gấp ba lần so với cùng kỳ năm 2014. Đáng chú ý là lượng giao dịch căn hộ cao cấp đã tăng chiếm 26% tổng lượng giao dịch, so với 14% trong quý trước.

Đột biến

Cụ thể, về nguồn cung, trong quý I/2015, tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội khoảng 114.600 căn từ 189 dự án đã bán hết và 80 dự án đang mở bán. Tổng nguồn cung sơ cấp tăng 43% theo quý và 6% theo năm. Quý I đã có sự gia tăng mạnh mẽ ở các dự án mở bán mới. Có 21 dự án mới và 5 dự án hiện hữu gia nhập thị trường, cung cấp khoảng 7.700 căn hộ, cao hơn tổng số của năm 2014.
Không chỉ tăng lượng giao dịch, tăng nguồn cung, giá sơ cấp tăng ở tất cả các hạng và hầu hết các dự án. Giá chào bán thứ cấp bình quân tăng khoảng 2% theo quý. Tại một số quận có mức giá tăng lên đến 11%.
Lý giải về hiện tượng giá BĐS tăng trong khi nguồn cung tăng mạnh, nhiều chuyên gia cho rằng: Một mặt do các dự án đã đến giai đoạn hoàn thiện, người mua có thể nhận được nhà ngay. Mặt khác 80% người mua nhà có nhu cầu vay ngân hàng trong khi đó, hiện nay các ngân hàng và chủ đầu tư hỗ trợ khách hàng thông qua các khoản vay dài hạn hơn, tiến độ thanh khoản linh hoạt, với mức hỗ trợ lên tới 70 - 80%. Lãi suất thấp cũng là một trong những  cơ sở để người có nhu cầu về nhà ở quyết định mua nhà.
Về nguồn cầu, lòng tin của người mua đã được cải thiện mạnh mẽ phản ánh qua số lượng lớn căn hộ được bán, thậm chí cả ở một số dự án có tiền chênh ngoài hợp đồng cao. Thời gian tới, thị trường kỳ vọng sẽ đón thêm khoảng  14.000 căn hộ trong các quý còn lại của 2015. Những số liệu thống kê trên cho thấy, thị trường BĐS đang có dấu hiệu khởi sắc. Nhiều chuyên gia nhận định, thị trường BĐS phục hồi trong thời gian vừa qua một phần là nhờ tác động của các chính sách và giải pháp hỗ trợ mà Chính phủ đã và đang thực hiện.

“Ghìm cương”

Những tác động từ chính sách sẽ cụ thể và mạnh mẽ hơn  khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/7/2015.  Đáng chú ý, theo Luật Nhà ở sửa đổi, người nước ngoài được mua lên đến 30% số căn hộ tại một dự án. Việc này được kỳ vọng làm tăng nguồn cầu trong phân khúc căn hộ. Bên cạnh các quy định mới của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS thì các chính sách của Chính phủ đối với thị trường  cũng kỳ vọng sẽ tạo thêm những cú hích mới.
Tại cuộc hội thảo khoa học quốc gia "Kinh doanh BĐS - Cơ hội và thách thức trong đà phục hồi của thị trường", Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: Ngân hàng Nhà nước đã trình Chính phủ về gói 50.000 tỷ đồng hỗ trợ cho phân khúc nhà ở thương mại. Theo đó, "gói" này dành riêng cho nhà ở thương mại với lãi suất cho vay 7%/năm trong 10 năm đầu. Đồng thời, thời gian cho vay có thể kéo dài thêm 5-10 năm với mức lãi suất điều chỉnh phù hợp. Như vậy, bên cạnh nét tươi mới về gói 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, giới tạo lập, kinh doanh BĐS sắp tới có thể sẽ được tiếp thêm nguồn vốn rẻ cho kế hoạch đầu tư dài hạn vào thị trường.
Đây là cơ sở để nhiều doanh nghiệp địa ốc lập kế hoạch bán hàng, công bố mở bán với kế hoạch doanh thu và lợi nhuận tăng đột biến so với năm 2014. Thậm chí, một số nhà đầu tư trong nước lên kế hoạch khuếch trương danh tiếng của mình bằng cách niêm yết trên thị trường chứng khoán, điển hình như Novaland, FLC (có kế hoạch niên yết trên thị trường chứng khoán Singapore) và Becamex IDC.
Theo thống kê trong ba tháng đầu năm 2015, trên toàn quốc đã có 19.000 Cty mới được thành lập, tăng 4% so với cùng kỳ năm trước trong đó số Cty BĐS mới thành lập tăng 49% so với cùng kỳ. Đặc biệt, BĐS được xếp ở vị trí thứ hai trong tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam, chiếm 9% tổng vốn FDI. Thị trường BĐS đang bước vào chu kỳ mới thu hút và hấp thụ được nguồn vốn lớn từ ngân hàng, vốn đầu tư công, kiều hối và FDI qua hoạt động M&A, và dòng vốn từ thị trường chứng khoán, nguồn vốn từ DN và người dân. Tuy nhiên, với những bài học đã có, với đà tăng trưởng “đột biến” TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng: Dù là một thị trường tiềm năng và là một kênh đầu tư hấp dẫn nhưng khi tiền đổ vào BĐS càng nhiều thì rủi ro càng lớn bởi thị trường BĐS rất dễ trở lại bong bóng nếu tín dụng tăng mạnh.
Cảnh báo của ông Nghĩa là có cơ sở bởi những dấu hiệu về “bong bóng” BĐS đã xuất hiện ngay khi thị trường ấm nóng trở và tình trạng “thổi giá” đã xuất hiện cục bộ ở một số dự án với mức chênh lệch lên đến hàng triệu đồng/m2 chỉ trong vài ngày mở bán. Cùng với nguồn cung được dự báo là dồi dào trong thời gian tới cũng như tồn kho BĐS cả nước đến hết quý I/2015 vẫn còn khoảng 70.703 tỷ đồng sẽ mở ra cơ hội cho những người có nhu cầu về sở hữu nhà ở nhưng nhưng sẽ là con dao hai lưỡi cho ai quá kỳ vọng vào một “cơn sốt nóng” của thị trường.
Trong bối cảnh đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sắp có hiệu lực không chỉ là công cụ thúc đẩy mục tiêu phát triển thị trường BĐS một cách lành mạnh, mà còn “giữ cương” để thị trường đi đúng hướng ổn định và bền vững tránh rơi vào “vết xe đổ”.

Giá nhà sẽ tăng mạnh vào cuối 2015

Đó là thông tin tại nhiều báo cáo của các tổ chức, công ty tư vấn BĐS ưu tín. Theo báo cáo của Jones Lang LaSalle, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng, trong đó phân khúc trung cấp có mức tăng mạnh nhất, tăng 2,2% so với quý IV/2014. Đặc biệt, xu hướng mua/bán sỉ căn hộ tăng đáng kể. Cụ thể, thị trường Hà Nội có 5.600 căn hộ được mở bán mới trong quý vừa qua, tăng 13% so với quý IV/2014. Tại nhiều dự án, tiến độ xây dựng khá tốt, nhiều dự án ngưng trệ lâu ngày cũng đã bắt đầu tái khởi động.
Mặc dù các phân khúc giá thấp vẫn đang chiếm lĩnh thị trường nhưng thị phần của nó đã suy giảm so với 2 năm trước. Ở tất cả các phân khúc, giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục tăng với mức tăng mạnh nhất là phân khúc trung cấp, tăng 2,2% so với quý IV/2014.
Theo dự báo của Jones Lang LaSalle, cho đến hết năm nay, nguồn cung trên thị trường nhà ở vẫn sẽ dồi dào. Trong 3 quý tới, lượng căn hộ hoàn thành dự báo đạt hơn 21.000 căn với 80% trong số này đã được mở bán trong năm 2012 hoặc sớm hơn. Đặc biệt, lượng cầu được kỳ vọng đạt mức cao trong 3 quý tới. Số lượng bán cũng sẽ duy trì ở mức cao nhờ nguồn cung mới có chất lượng tốt và hoạt động bán hàng nhộn nhịp từ các chủ đầu tư và tín dụng dồi dào dành cho khách mua nhà. Trong thời gian tới, xu hướng tăng giá bán nhà ở được dự báo sẽ còn tiếp diễn.
Theo thông tin mới nhất từ Savills, giá bán căn hộ tại một số quận của Hà Nội đã tăng lên đến 11% trong quý 1/2015. Theo số liệu của Savills, trong quý 1/2015, tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội gồm khoảng 114.600 căn từ 189 dự án đã bán hết và 80 dự án đang mở bán. Tổng nguồn cung sơ cấp tăng 43% theo quý và 6% theo năm.
Các dự án ở khu vực nội đô tiếp tục thu hút khách mua và giữ mức giá bán sơ cấp cao. Giá sơ cấp bình quân của các dự án tại các quận nội đô tăng khoảng 10% - 20% so với năm trước. Tại phân khúc bình dân, các căn hộ được mở bán mới, đặc biệt vào thời điểm cuối năm đã có mức giá chào bán cao hơn các căn hộ mở bán trước đó từ 5% - 10% tùy dự án và vị trí.
Trước hiện tượng tăng giá nhà này, nhiều đơn vị chuyên nghiên cứu và tư vấn bất động sản cho rằng, nó vẫn chưa phải là xu hướng thị trường mà chỉ xuất hiện đơn lẻ ở một số dự án có vị trí và đắc địa, chủ đầu tư uy tín và nhiều tiện ích nổi bật. Có một thực tế là hầu hết những dự án tăng giá bán đều là những dự án có vị trí tốt và gần trung tâm thành phố, thuận tiện cho giao thông, giao thương...