Kỳ 3: Sai lầm khi không tính đến các chi phí mua/bán/quản lý

Kỳ 3: Sai lầm khi không tính đến các chi phí mua/bán/quản lý

(Xây dựng) - Nhà đầu tư có thể kỳ vọng tăng trưởng vốn đạt 15-20% ở quốc gia X, nhưng nếu chi phí mua là 12% và chi phí bán là 7% thì sẽ mất tối thiểu 2 năm trước khi có thể có lãi. Liệu có cách nào kiếm tiền nhanh hơn? Ngoài ra, cũng có thể phải chi một số tiền không nhỏ cho đồ nội thất - tất cả những điều này phải được tính đến.
Đầu tư BĐS cần tính toán đến các chi phí mua/bán/quản lý (ảnh minh họa)
Nếu giá ổn định trong 2-4 năm thì đây có thể là một khoản đầu tư tốt, nhưng có thể sẽ tốt hơn nếu chi phí mua vào khoảng 3% và chi phí bán ra cũng khoảng đó, thậm chí nếu tốc độ tăng vốn kỳ vọng chỉ bằng một nửa so với mức tại nước X. Nhà đầu tư cần biết chi phí mua vào ở các nước như Anh, Tây Ban Nha, Pháp, Síp, Bungari, Estonia, Mỹ rất khác nhau. Tại Tây Ban Nha khoảng 10-13%; Anh khoảng 3%; Síp khoảng 6%; Mỹ khoảng 5%; Estonia khoảng 3%; Bungari khoảng 4%.
Chí phí quản lý sẽ biến động đáng kể tùy thuộc vào dạng BĐS đầu tư, chẳng hạn BĐS nghỉ dưỡng cho thuê, cho doanh nghiệp thuê, cho sinh viên thuê… Chẳng hạn một số vùng ở Anh có thể thương thảo đạt mức phí quản lý 10% với nhà cho thuê tiêu chuẩn. Tuy nhiên một số nhà cho sinh viên thuê mức phí có thể lên cao tới 20-25%.
Rõ ràng là nó tạo ra sự khác biệt lớn tới thu nhập ròng của nhà đầu tư. Doanh thu tổng không phù hợp bằng doanh thu ròng khi muốn so sánh giữa các khu vực cho thuê khác nhau. Ví dụ như: mua nhà cho sinh viên thuê được quảng cáo mang lại doanh thu tổng cao hơn so với nhà cho thuê thông thường, chẳng hạn đạt 8% tổng giá trị - nhưng nếu chi phí quản lý là 25% thì doanh thu chỉ còn là 6%. Trong khi việc mua nhà cho thuê thông thường đạt doanh thu 7% và chi phí quản lý 10%, sẽ mang lại cho nhà đầu tư doanh thu ròng 6,3%. Chi phí bảo dưỡng cũng thường thấp hơn.
Ở nhiều nước khác cũng vậy, cho thuê ngắn hạn sẽ luôn cho doanh thu tổng cao hơn, nhưng sẽ có chi phí duy trì cao hơn và nhà đầu tư cần tính đến những yếu tố này. Do vậy đừng để bị xao lãng bởi những con số nhấn mạnh về mức tăng trưởng vốn hay doanh thu tổng tiềm năng. Và đảm bảo là nhà đầu tư phải hiểu biết về các chi phí mua vào/bán ra và chi phí quản lý trước khi thực sự chi tiền.