Kỳ 5: Sai lầm khi không hiểu tầm quan trọng của chi phí cơ hội

Kỳ 5: Sai lầm khi không hiểu tầm quan trọng của chi phí cơ hội

Hiểu biết về chi phí cơ hội của bất kỳ một quyết định nào là vấn đề có tính then chốt để đảm bảo nhà đầu tư đã lựa chọn tốt nhất nhằm tối đa hóa lợi nhuận và cuối cùng dẫn đến khả năng kiếm tiền trong dài hạn.
Trong khi phần lớn các nhà đầu tư tham gia vào đầu tư BĐS do họ hiểu được cơ hội kiếm tiền thông qua đòn bẩy và tăng trưởng vốn đầu tư, hay lợi nhuận cao. Nhưng vẫn có rất nhiều trường hợp không hoàn toàn hiểu hết về chi phí cơ hội, do vậy không thể tối đa hóa lợi nhuận của mình. Hãy nhớ rằng, bất kỳ ai tham gia vào lĩnh vực BĐS thường là để tạo ra thu nhập hay lợi nhuận, dù số lượng giao dịch là bao nhiêu không quan trọng. Nhưng có rất nhiều nhà đầu tư cố gắng mua càng nhiều BĐS càng tốt và ít khi bán hoặc tiếc rẻ, cho dù bất kể hiệu quả của đầu tư này hay các cơ hội khác.
Vậy chi phí cơ hội là gì? Theo bách khoa toàn thư, “chi phí cơ hội là một thuật ngữ sử dụng trong kinh tế, có nghĩa là chi phí của một hoạt động nào đó về mặt cơ hội bị bỏ qua (và lợi nhuận có thể mang lại từ cơ hội đó), hay là phương án có giá trị nhất bị bỏ qua. Ví dụ như một thành phố quyết định xây dựng một bệnh viện trên lô đất trống của họ, thì chi phí cơ hội chính là cái gì khác có thể làm trên lô đất đó hoặc với số vốn xây dựng đó thay vì xây bệnh viện. Khi xây bệnh viện, thành phố sẽ hy sinh cơ hội xây một trung tâm thể thao hay bãi đỗ xe trên khu đất đó, hay bỏ qua khả năng bán lô đất để có một khoản thu bù đắp thâm hụt ngân sách địa phương, v.v..”.
Như vậy về mặt đầu tư BĐS, nếu một nhà đầu tư quyết định đầu tư 50.000 bảng vào một BĐS ở xứ Wals chẳng hạn, chi phí cơ hội sẽ là những gì mà anh ta có thể thu được nếu đã đầu tư vào Việt Nam, Thái Lan, Singapore… Tương tự, nếu một nhà đầu tư quyết định giữ phần vốn trị giá 50 ngàn bảng vào một BĐS, thì chi phí cơ hội là cái mà anh ta có thể kiếm được từ khoản tiền này khi đầu tư vào một phương án khác. Điều này sẽ phụ thuộc vào chiến lược cụ thể của nhà đầu tư nhưng có thể nói rằng rất nhiều người không quan tâm đúng mức đến chi phí cơ hội, họ chỉ chăm chăm mua vào 1-2 BĐS rồi giữ chúng 15-25 năm để hưởng lúc tuổi già. Điều này có thể là chiến lược riêng của nhà đầu tư nhưng chiến lược này quá rộng, mang rủi ro và không tối đa hóa những cơ hội sẵn có.
Cần quan tâm đến một triết lý, đó là phải luôn khiến cho đồng tiền của mình hoạt động. Điều đó có nghĩa là gì? Có nghĩa là ngay khi cảm thấy tiền của mình đã mang lại thu nhập đáng kể và thu nhập này có khả năng giảm xuống so với các khả năng khác, thì phải tìm kiếm việc hiện thực hóa lợi nhuận và đầu tư vào chỗ khác khi nhà đầu tư cảm thấy có cơ hội lớn hơn so với cơ hội hiện tại, tất nhiên đã có tính hết các loại chi phí liên quan. Điều may mắn về BĐS là nó không nhất thiết có nghĩa là bán hàng, vì nhà đầu tư có thể đáo nợ và đầu tư tiền vào một nơi khác. Nó không khác gì với các hình thức đầu tư khác như mua chứng khoán - nhà đầu tư kiếm được tiền hay mất tiền phụ thuộc vào giá mua vào và giá bán ra - mặc dù rõ ràng là với BĐS thì còn cả cơ hội có thu nhập thường xuyên từ việc cho thuê. Nếu giữ một BĐS trong 15-25 năm nhà đầu tư sẽ kiếm được tiền từ việc cho thuê nhưng sẽ dễ có những lo lắng suốt thời gian này khi đồng tiền trải qua những chu kỳ thăng trầm.
Để là một nhà đầu tư thành công, nhà đầu tư phải biết khi nào thì tham gia vào thị trường, khi nào thì nên rút lui. Và cố gắng để có thể mua thấp và bán cao. Sau đây là một ví dụ: Bằng mọi nỗ lực có thể, nhà đầu tư đã mua một BĐS với giá tốt ở một địa bàn phù hợp, nhưng sau đó đã bán trong vòng 1 năm do cảm thấy đây chính là thời điểm mang lại lợi nhuận tối đa - và điều quan trọng hơn là có những cơ hội lớn hơn trong thời gian tới.
Minh họa bằng con số cụ thể. Một nhà đầu tư đã mua BĐS năm ngoái, 12 tháng trước khi nó được hoàn thành và bán tài sản đó 6 tháng sau khi nó hoàn thiện. Khi đó mua vào với giá thấp hơn mặt bằng thị trường là 15.000 bảng Anh, sau khi đã nghiên cứu thấy rằng ở khu vực đó có ít nhà đầu tư mua để cho thuê. Giao dịch được đảm bảo bởi khoản đặt cọc 5.000 bảng. Khi hoàn thành, nhà đầu tư đã đóng tiếp 28.000 bảng nữa, như vậy đã ngốn khoản vốn là 33.000 bảng. Sau đó khi BĐS đã hoàn thành, nhà đầu tư bán nó ra thị trường và thu được số lãi là 23.000 bảng, cho dù thị trường có giảm nhẹ ở khu vực đó. Như vậy là nhà đầu tư đã dùng 5.000 bảng trong 18 tháng, sau đó là 28.000 bảng trong 6 tháng, và thu lại 56.000 bảng 6 tháng sau. Vì sao lại bán, tại sao không xem xét phương án đảo nợ?
Rõ ràng là khi chúng ta nhìn vào tương lai, sẽ có yếu tố rủi ro và đầu cơ, và sẽ không có những câu trả lời rõ rệt - nên nhà đầu tư phải dự báo tốt nhất có thể dựa trên các số liệu sẵn có, tức là phải dự báo lãi suất, chi phí mua/bán, cung và cầu, việc làm, sức khỏe nền kinh tế, và cảm xúc thị trường trong chu kỳ thời gian tiếp theo tại những thị trường hay khu vực mà bạn đang đầu tư hay tìm kiếm cơ hội đầu tư.
Cho dù chi phí cơ hội có thể khó lượng hóa, những tác động của nó là phổ quát và rất thực tiễn ở cấp độ cá nhân. Nguyên lý đằng sau khái niệm chi phí cơ hội được áp dụng cho tất cả mọi quyết định, không chỉ các quyết định về kinh tế, chẳng hạn khi Steven Gerrard quyết định ở lại đội bóng đá Liverpool, đội nhà mà anh ta đang là đội trưởng, chi phí cơ hội là những gì anh ta có thể có được nếu đã chuyển sang đá cho đội Chelsea hay Real Madrid. Cuối cùng thì anh ta cảm thấy những phần thưởng có thể đạt được tại Liverpool sẽ lớn hơn những gì có thể nhận được tại Chelsea - nhưng rõ ràng đây là một quyết định cá nhân phụ thuộc vào những mục tiêu cá nhân.
Có thể nói rằng, luôn nhìn vào các khoản đầu tư/góp vốn của mình và xem chúng hoạt động đạt kết quả đến đâu. Nếu nhà đầu tư có tiền đọng tại một BĐS mà nghĩ sẽ gia tăng giá trị trong 15 năm tới - nhưng có thể không tăng trong 5 năm tới, liệu đó có phải là chỗ tốt nhất để bỏ tiền vào? Không khác biệt thị trường chứng khoán, nhà đầu tư phải luôn để mắt đến động thái của thị trường BĐS và những cơ hội khác. Bằng cách khai thác tối đa đồng tiền của mình và tối đa hóa đòn bẩy tiềm năng, nhà đầu tư có thể tối đa hóa các cơ hội có trên thị trường.