Kỳ 6: Bị lạc hướng bởi lời mời chào giảm giá của nhà phát triển BĐS

Kỳ 6: Bị lạc hướng bởi lời mời chào giảm giá của nhà phát triển BĐS

Hãy làm một phép thử, kiểm tra một số loại hình BĐS và điều đầu tiên mà người làm công tác môi giới BĐS hỏi sẽ là: “Anh đang tìm mức giá bao nhiêu? Hiện có giá giảm và anh muốn tìm loại giảm như thế nào?”. Điều đó có nghĩa gì? Giá đã bị thổi lên hay giảm đi? Hay giá của người phân tích? Hay mức giá thị trường hiện tại? Các loại giá này nhìn chung là sẽ khác nhau.
Khi thấy một quảng cáo kế hoạch góp vốn chiết khấu tới 15-20%, hãy nhớ đó chỉ là marketing. Tất cả điều đó thường có nghĩa giá ban đầu đã là quá cao, và phải giảm xuống để bán, hay họ đang tạo sự hấp dẫn bằng khuyến mại. Không khác gì với một cửa hàng không bán được và phải giảm giá 20%, thậm chí đến 50%. Vì người dân thường thích mặc cả, nên họ sẽ chọn mua ở mức giá được “giảm” - nhưng việc mua được hàng giảm giá không có nghĩa là đã mua được dưới giá thị trường.
Thậm chí các siêu thị lớn còn bị kết tội tăng giá tuần trước rồi giảm giá ở tuần tiếp theo - đơn giản chỉ là một biện pháp marketing. Khoản chiết khấu giảm giá hiếm khi có thể thương lượng, nhưng thường là ở đầu giai đoạn phát triển một BĐS, nếu nhà phát triển muốn bán nhanh ngay từ giai đoạn ban đầu, và chúng ta tham gia vào quá trình phát triển. Nhà đầu tư cần dựa vào mức giá tăng trong giai đoạn phát triển để có được cảm giác chính xác về giá trị của BĐS đó.
Giá thị trường là mức mà có người sẵn sàng trả để có món hàng. Có lẽ nếu chỉ còn 1-2 căn chưa bán thì có thể, nhưng nếu còn tới 15-20 căn thì lại khác. Hãy nhớ là giá mà nhà phân tích đưa ra thường khác với giá trị mà một nhà đầu tư mua-để-cho-thuê đánh giá vì họ quan tâm nhiều hơn đến doanh thu. Có những ví dụ gần đây về những nhà đầu tư mua để cho thuê chỉ vì họ nghĩ rằng đã có được mức chiết khấu hấp dẫn. Không may là 6 tháng sau giá trị BĐS thậm chí còn thấp hơn giá đã chiết khấu và họ rất vất vả để đạt được giá cho thuê đã công bố. Điều này có thể rất nguy hiểm, có thể đặt nhà đầu tư vào trạng thái âm vốn rất nhanh do phải trả quá nhiều ngay từ đầu cho dù đã được chiết khấu.
Một ví dụ khác về sự khác biệt giữa các thị trường. Như đã trình bày, ví dụ những khu vực ở Anh có doanh thu cao và tăng trưởng vốn tốt - cho dù mức độ cạnh tranh là rất cao. Một vài năm trước, BĐS mà người phân tích định giá ở mức 40.000 bảng được bán trên thị trường mở với giá gần 50.000 bảng. Tại sao như vậy? Chỉ đơn giản vì thu nhập đạt cao và cầu cao hơn cung. Như vậy nhà đầu tư không trả cao hơn giá thị trường mà là trả theo giá thị trường.
Trường hợp này thường diễn ra ở những thị trường tăng trưởng nhanh, nơi các nhà phân tích nhìn vào số liệu lịch sử và không hoàn toàn bắt kịp giá trị đối với những nhà đầu tư để cho thuê. Thà mua vào trong một BĐS mà giá thị trường cao hơn 10-15% so với giá theo phân tích, còn hơn là thấp hơn giá phân tích 10-15% bởi đó là một dấu hiệu rất tốt về giá trị của BĐS trong tương lai. Những chiết khấu giảm giá này cần phân biệt với trường hợp cần bán gấp, khi người bán đang tuyệt vọng cần bán nhanh và sẽ bán dưới giá thị trường. Vậy, cần thận trọng khi có khuyến cáo được giảm giá, hãy luôn xem xét con số thực sự phải trả, mức thu nhập và so với giá trong khu vực trước khi ra quyết định.