Chuyên gia kinh tế lên tiếng về phí bảo lãnh bất động sản

"Ngay cả khi có phí bảo lãnh vẫn là một việc hết sức rủi ro, cho cả người mua, người bán, cho cả Ngân hàng đứng ra bảo lãnh". Đó là nhận định của chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu về việc doanh nghiệp bất động sản phải mua thêm phí bảo lãnh cho các dự án bán nhà hình thành trong tương lai.


Chưa có tiền lệ tại VN
Theo quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, thực hiện từ 1/7, chủ đầu tư dự án khi bán nhà hình thành trong tương lai phải mua bảo lãnh của ngân hàng. Từ trước đến nay, chuyện mua bảo hiểm vẫn được coi là một dịch vụ tự nguyện, nếu chúng ta đưa vào quy định trong Luật, có hợp lý hay không, thưa ông? Trong trường hợp đây là bảo hiểm bắt buộc thì việc mua bán nhà có cần áp dụng bảo hiểm bắt buộc hay không?

Ông Nguyễn Trí Hiếu: Phí bảo lãnh này nó cũng như một loại bảo hiểm, người dân đóng tiền vào để mua một dự án BĐS hoặc xây dựng dự án BĐS được hình thành trong tương lai và muốn được bảo đảm khoản tiền của họ đã đầu tư.

Tuy nhiên đây là vấn đề không có tiền lệ tại VN, chưa Ngân hàng nào phát hành phí bảo lãnh cho một công trình, một dự án xây dựng cho nên các Ngân hàng phải chuẩn bị những bước thực hiện vô cùng cẩn thận.

Nói ngay đến, một nước phát triển như Mỹ cũng không có Ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh việc đầu tư vào BĐS, bởi vì các công ty BĐS không được phép huy động tiền của dân chúng.

Còn ở VN các công ty BĐS có thể huy động tiền từ dân, tức khẳng định tôi có một công trình xây dựng, người dân có thể đóng tiền vào cho đến khi hoàn thành. Ở bên Mỹ các công ty kinh doanh BĐS không được phép làm việc đó, làm như thế là hình thức huy động tiền của dân chúng.

Cụ thể, các công ty BĐS phải đi vay tiền của Ngân hàng rồi xây dựng dự án bán cho dân chúng. Dân chúng muốn mua nhà ở, chung cư phải đi vay tiền của Ngân hàng, sau đó tiền trao tráo múc, chứ không có sự nhập nhằng.

Trên tất cả các nước tiên tiến chỉ Ngân hàng có quyền huy động tiền của dân chúng, tất cả các tổ chức kinh tế khác không được làm chuyện này.

Chúng ta cũng nên theo thông lệ quốc tế, không cho phép các công ty BĐS huy động vốn của dân chúng để đầu tư. Rất nhiều dự án ở VN đang thực hiện theo hình thức, dân chúng đóng tiền vào, chủ đầu tư dùng số tiền đó làm việc khác, đến lúc công trình không thực hiện được, người dân mất tiền, nên bây giờ mới "đẻ" ra vấn đề phải có Ngân hàng bảo lãnh.

Thế nhưng, thực ra việc Ngân hàng bảo lãnh một công trình như thế này rất khó khăn, bởi vì họ cũng phải theo dõi tiến độ, kiểm tra, giám sát thực hiện công trình của chủ đầu tư, để bảo đảm tiền dân chúng đóng vào, được sử dụng đúng mục đích, tiến độ, đó là công việc hết sức khó khăn cho Ngân hàng.

Cho nên, trong tương lai không biết, các Ngân hàng sẽ đưa ra chi phí như thế nào nhưng chắc chắn sẽ không thấp vì nó tốn rất nhiều năng lực để giám sát công trình.

Tôi nghĩ việc mua phí bảo lãnh là cần thiết, nhưng trong tương lai nên để tự nguyện mua phí này theo nhu cầu của người mua nhà, không nên cho các công ty BĐS huy động tiền của dân chúng.

Bởi vì, nếu như trong trường hợp, tiền trao cháo múc thì không cần phải mua phí bảo lãnh, cụ thể, nếu như căn hộ, chung cư xây xong bán cho dân, lúc đó nếu không đủ tiền thì người dân sẽ tự đi vay tiền Ngân hàng để mua. Nếu người dân mua nhà với tỷ lệ 70% giá trị căn nhà, tức là họ có 30% vốn đối ứng thì không cần phải mua phí bảo lãnh.

Còn nếu vay đến 90% giá trị căn nhà, chỉ bỏ vốn 10% thì các Ngân hàng thường yêu cầu người dân phải mua bảo hiểm FMI (bảo hiểm cho BĐS ưu tiên). Tuy nhiên, bảo hiểm FMI khác với phí bảo lãnh của VN, của chúng ta phí bảo lãnh được sử dụng trong trường hợp căn nhà chưa hoàn thành, sẽ hoàn thành trong tương lai. Hay nói theo cách khác, đó là hình thức chủ đầu tư kêu gọi người dân đóng tiền vào để bắt đầu cùng họ xây dựng căn nhà, chung cư, dự án BĐS.

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cũng đã đưa ra nhiều quy định để siết chặt hơn hoạt động kinh doanh này, đặc biệt là cấm việc mua bán nhà trên giấy. Thế nhưng, nếu như bây giờ áp dụng quy định chủ đầu tư phải mua phí bảo lãnh của ngân hàng cho các dự án hình thành trong tương lai, thì có phải đồng nghĩa với việc công nhận sự tồn tại và ủng hộ cho hình thức mua bán nhà trên giấy hay không?

Việc mua phí bảo lãnh của Ngân hàng là một cách bổ trợ cho việc mua bán nhà trên giấy, nhưng theo con mắt tài chính của tôi thì việc mua bán nhà trên giấy là không nên.

Nếu mua những sản phẩm BĐS được hình thành trong tương lai, dĩ nhiên người mua phải chịu rủi ro, nhưng dùng sản phẩm trên giấy như vậy để trao tay, mua đi bán lại, khi sản phẩm chưa được hình thành, sẽ còn nhận nhiều rủi ro lớn hơn, vì vậy, không nên khuyến khích việc này.

Chính vì thế, đưa ra quy định mới này, đúng như là một nghịch lý, dù không ủng hộ mua bán nhà trên giấy, nhưng lại có thể mua phí bảo lãnh.

Tuy nhiên, bây giờ dùng sản phẩm chưa hình thành để mà trao đổi, mua bán, ngay cả khi có phí bảo lãnh vẫn là một việc hết sức rủi ro, cho cả người mua, người bán, cho cả Ngân hàng đứng ra bảo lãnh.

Ngân hàng phải giám sát tiến độ thi công của chủ đầu tư

Theo quy định, trên danh nghĩa người dân sẽ được hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác nếu vì lý do nào đó mà chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho khách hàng theo đúng tiến độ đã cam kết. Thế nhưng, nếu như số tiền mua bảo hiểm rủi ro BĐS lại cộng vào giá nhà, trong khi doanh nghiệp có thể huy động được nguồn tiền ngay sau khi có dự án, vậy thì thực chất, chủ đầu tư hay người dân sẽ là người được hưởng lợi nhờ Luật mới này, thưa ông?

Thực ra nó có lợi cho người dân nếu nhìn ở góc độ được bảo đảm số tiền đóng vào sẽ được sử dụng cho việc hoàn thiện dự án. Thế nhưng nếu người dân phải chịu lệ phí, cộng vào giá nhà, thì người dân lại phải gánh thêm.

Theo tôi, tốt nhất hai bên nên chia đồng đều, vì phí bảo lãnh đó giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư nếu dùng không đúng, cũng như đảm bảo nguồn tiền cho người mua nhà.

Người có lợi trên hết là chủ đầu tư, có nguồn tiền để xây nhà, chi phí bảo lãnh lại do người dân chịu, hơn thế, bảo hiểm đó lại được dùng để bù trừ cho rủi ro của chủ đầu tư, dĩ nhiên nó là phúc lợi cho dân, nhưng nó cũng là cái lợi cho nhà đầu tư.

Đưa ra quy định mới chính là việc làm được tạo ra để nhằm hạn chế bong bóng BĐS, thế nhưng, doanh nghiệp chưa cần làm gì đã có tiền đầu tư xây dựng dự án, thì có hạn chế được bong bóng BĐS hay không? Vì sao ạ?

Các Ngân hàng khi bảo lãnh thì có nghĩa vụ bảo lãnh rất lớn, xác định độ rủi ro rất cao, nên chắc chắn họ sẽ khảo sát, điều tra, nghiên cứu về đơn vị được bảo lãnh, để phát hành bảo lãnh đó.

Vì thế, tôi không nghĩ việc mua phí bảo lãnh sẽ tạo ra thị trường bong bóng BĐS.

Trên TG việc mua bảo hiểm nhà ở được thực hiện và quy định như thế nào, có khác so với cách VN đang làm hay không? Hiện nay có nhiều ý kiến nghi ngờ về tính khả thi của quy định mới, quan điểm của cá nhân ông ra sao?

Ở bên Mỹ không có chuyện Ngân hàng bảo lãnh cho các dự án BĐS, người dân cũng không được phép đóng tiền để mà đầu tư vào BĐS. Người kinh doanh BĐS phải đi vay tiền của Ngân hàng xây dựng các dự án BĐS, chứ không có quyền hô hào dân chúng đóng tiền, dùng tiền đó để xây dựng.

Vì thế, tôi cũng thấy rằng, việc mua phí bảo lãnh là chuyện không dễ thực hiện. Trước hết, các Ngân hàng chưa bao giờ bảo lãnh dự án BĐS, vì thế nên rủi ro rất lớn, một khi dân chúng đóng tiền cho nhà đầu tư, nhà đầu tư sử dụng không đúng mục đích.

Ngay cả trường hợp sử dụng đúng mục đích nhưng không đúng tiến độ, trở ngại thời tiết, rất nhiều yếu tố, hoàn thành công trình đó đúng hẹn, đúng theo hợp đồng với người mua thì có thể đơn vị đứng ra bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Để thấy, trường hợp này rất rủi ro cho Ngân hàng, Ngân hàng phải có bộ phận giám sát tiến độ chặt chẽ, bất cứ lúc nào chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ của mình hoàn thành sản phẩm. Chính vì thế, việc thực hiện không phải chuyện dễ, vì chuyện này chưa có tiền lệ ở VN.